观点网刚刚过去的年报季中，各大上市物企纷纷交出成绩。在一众同行中，中海物业的规模增速并不出彩。　　截至2022年末，中海物业在管面积增长23.2%至3.2亿平方米，其中约67.2%源于关联方，32.8%来自外拓；在新增项目中，外拓项目占比55.7%。　　目前看来，中海物业在管规模这方面已被碧桂园服务、保利物业等头部物企抛开一定距离。　　不过，得益于中海物业在港澳市场的传统优势，2023年以来，中海物业在港澳市场有一定斩获。　　4月7日最新消息显示，中海物业中标香港房屋委员会总部办公大楼服务管理合约，该合约由2023年4月1日起生效，为期36个月。　　据了解，香港房委会是香港特区政府辖下法定机构，负责制定有关公营房屋政策，包括规划、兴建、管理和维修保养各类公共租住房屋，包括出租公屋、中转房屋和临时收容中心等。　　中海物业将为其总部办公大楼提供物业管理服务，管理面积2.21万平方米，进驻员工62人。　　据了解，除香港房委会总部办公楼之外，中海物业目前接管的香港政府部门总部大楼物业管理服务项目还有香港海关总部、医管局总部、建筑署总部、警察总部、香港特区政府资讯科技办公大楼和香港天文台大楼。　　其中，资讯科技办公大楼和香港天文台大楼均于今年1月中标。　　资料显示，香港特区政府资讯科技办公大楼占地1.3万平方米，楼高13层；香港天文台大楼位于九龙尖沙咀，包含总部大楼、京土柏气象站及美丽华大厦办公室。　　追溯历史发现，中海物业1986年在香港成立，起初只是为香港的房地产业务提供管理服务。1991年，中海物业将业务延伸到内地，1996年在广州和上海分别成立了广州中海物业、上海中海物业两家子公司，并利用香港市场的经验开展内地物业管理业务。　　截至2015年，中海物业在管总建筑面积达到6760万平方米，同年在香港交易所主板上市。　　前不久公布的2022年年报中，中海物业披露，目前服务香港政府管理项目覆盖12个决策局和21个政策执行部门，居香港最大政府物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业的龙头地位。　　在香港，中海物业目前服务逾11万户家庭、逾30万市民；在管项目全面覆盖香港十八个行政区，涉及政府公建、住宅、医院、口岸、写字楼、商场、副食品批发市场、文化保育等十余种业态；市场份额方面，服务公营医疗项目占比48%，口岸项目占比67%，副食品批发市场项目占比90%，覆盖“医食住行”各业态。　　今年以来，中海物业在澳门亦有外拓。3月1日，中海物业中标澳门旅游局辖下澳门大赛车博物馆运营管理服务合约，为项目提供为期22个月的营运管理服务。　　资料显示，澳门大赛车博物馆始建于1993年，为纪念澳门格兰披治大赛车赛事40周年而兴建。扩建后的澳门大赛车博物馆楼高四层，总建筑面积较前身增加六倍至约16000平方米。　　据观点新媒体过往报道，作为中资物管公司，得益于过往服务港澳市场经验，具有国资背景的中海物业本土化运行团队了解香港市场，跟政府的关系处理得也不错。　　自1986年于香港成立以来，中海物业40年间都服务香港最重要公共设施领域，其中包括中央人民政府驻香港联络办公大楼、驻港部队军营。　　但值得注意的是，在港澳地区的优势地位并没有为中海物业的盈利质量有过多贡献，低于行业平均水平并仍在不断下滑的毛利率目前是中海物业饱受市场诟病的一点。　　财报显示，2018-2022年，中海物业毛利率分别为20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%，近5年毛利率已经四连降。　　外拓起步较慢的中海物业近些年发展保守，虽然其亦提出了包括内生和外拓达到1比1，年复合增长率超过30%等十四五期间战略规模目标，但起色不大。　　截止至2022年末，中海物业在管面积中关联方与外拓比大约7:3，过去三年在管面积复合增长率为28%，净利润为29%，营收为32%。